欠管理费会被锁门禁吗？上诉庭判决：JMB 不能挡业主回家，能停卡、停车位

先讲答案： 欠管理费，管理处可以停用你的门禁卡、停车位和公共设施，但不可以把你挡在自己的单位外面。门禁卡停了，管理处也必须留一条路让你回家，例如在保安亭登记、走 basic lift 或楼梯。

这一点在 2026 年 10 月底被说得很清楚：上诉庭 10 月 26 日的判决，加上部长 10 月 29 日在国会的答复，方向一致。

这次发生了什么？

上诉庭：JMB 不能把业主挡在门外

2026 年 10 月 26 日，上诉庭在 SL Land Sdn Bhd & Foong Wei Ching v JMB of Sentral Bazar, Nilai 一案中一致裁定：

• JMB 在 2023 年两次拒绝业主的董事和代表进入单位，属于违法。
• JMB 要求"股东在场或同意才可以进去"，法律没有给它这个权力。
• 法庭颁发禁令，禁止 JMB 阻止业主进入单位。
• JMB 要支付两级法庭共 RM50,000 堂费。

法官的核心意思是：条例允许的惩罚是"带来不便、留下记录"，前提是业主仍然可以进去，不是把人排除在外。

部长：门禁可以停，但要给替代通道

10 月 29 日，房屋及地方政府部长倪可敏在 Dewan Rakyat 的答复中说明，欠费业主即使门禁卡被停用，管理机构也必须提供替代通道：

• 可以要求欠费业主在保安亭登记或签访客簿才进入。
• 可以让他们使用 basic lift 或楼梯上到单位。
• 公共范围的停车位可以暂停，但车辆必须能暂时进入上落客或搬东西。

部长也强调，这些限制只是"纪律措施"，不能当作追讨欠款的唯一手段。部门目前正在全面检讨《2013 年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）。

管理处合法可以做什么？

根据《2015 年分层管理（维护与管理）条例》，业主在收到欠款通知后 14 天仍未缴清，管理机构可以采取行政措施：

要注意： 断水断电并不在上面的清单里。部长这次的答复也没有提到这类措施。

除了停设施，还有哪些正式追讨途径？

《2013 年分层管理法令》本身就有一套追讨机制：

1. 正式催缴通知（Form 11 / Form 20）

• JMB 发出 Form 11，MC（Management Corporation，管理法团）发出 Form 20。
• 业主不理会正式催缴通知，属于违法。据律师事务所整理的法令条文，第 34(3) 条的刑罚为最高 RM5,000 罚款、监禁最高 3 年或两者兼施，持续违法每天另罚最高 RM50。

2. Strata Management Tribunal（分层管理审裁庭）

• 每项索偿上限 RM250,000。
• 一般不需要也不允许请律师，适合追讨管理费这类金额明确的纠纷。
• 审裁庭须在首次聆讯后 150 天内作出裁决。
• 不遵守裁决同样违法：最高罚款 RM250,000、监禁最高 3 年或两者兼施。

3. 向建筑专员（Commissioner of Buildings, COB）申请扣押

• 管理机构可申请扣押令，清点欠费业主单位内的动产，在 COB 监督下公开拍卖，所得用来抵欠款。

如果你是欠费业主，现在该怎么做？

1. 先确认欠款数字。 向管理处要一份完整的 statement of account，核对有没有算错或重复收费。
2. 有困难就主动谈分期。 部长也鼓励管理机构针对真的有经济困难的业主安排分期。
3. 门禁被停，先走替代通道。 登记进入是合法要求，配合就好；但如果连单位都进不了，你可以拿上诉庭判决和部长答复跟管理处沟通。
4. 对收费有异议，走 Tribunal。 不要用"拒缴"来抗议，因为欠费本身会让你陷入法律风险。

如果你是准时缴费的住户或 JMB 成员

长期欠费会直接拖垮一栋楼：清洁、保安、电梯保养、sinking fund 都靠管理费。

JomGuide 的看法： 现行停设施的措施，对长期、有能力却故意不缴的业主来说阻吓力偏弱。对管理层来说，在法律允许的范围内及早执行（14 天通知后停用设施），再配合 Form 11/20 和 Tribunal，比拖着不处理更公平，也对准时缴费的住户更有交代。但无论怎样施压，都不能越过"让业主回家"这条底线。

准备买公寓？先把管理费算进"月供"

很多人买 condo 只算房贷，忘了管理费和 sinking fund 是每个月都要付、而且只会往上调的固定开销。

• 举个例子：房贷 RM2,200 + 管理费与 sinking fund RM350，真正的月付是 RM2,550。
• 买之前可以问管理处：管理费多少、多久没调、整栋楼欠费比例高不高。欠费比例高的楼，往往维修和服务也会跟着变差。

常见问题

欠管理费，管理处可以锁我的门吗？

不可以。上诉庭已裁定，管理机构不能阻止业主进入自己的单位。

门禁卡被停，我要怎么回家？

在保安亭登记或签访客簿，再用 basic lift 或楼梯上楼。这是管理处必须提供的替代通道。

管理处可以停我的停车位吗？

可以暂停公共范围的停车位，但车辆仍须能暂时进入上落客或搬东西。

管理处追讨欠款一定要上法庭吗？

不一定。可以先发 Form 11 / Form 20，再到 Strata Management Tribunal 索偿（上限 RM250,000），一般不需要律师。

租客的门禁被停怎么办？

欠费的是业主，租客应先通知房东处理欠款，并保留租约和付款记录。这次法庭和部长谈的是业主的进出权，租客的具体安排建议同时跟房东和管理处确认。