第一次买 RM500k 房子能省多少？Stamp Duty Exemption + Housing Loan Interest Relief 一次算

第一次买房，很容易只盯着一个数字：

“月供多少？”

但真正签 SPA 前，应该一起看的还有：

• stamp duty；
• lawyer / legal fee；
• loan-related cost；
• insurance / takaful；
• 装修与搬家；
• maintenance；
• 水电、internet 等入住后的固定开销。

2026–2027 对符合条件的 Malaysian first-home buyer 来说，有两项特别值得分清楚的 benefit：

1. 100% Stamp Duty Exemption
2. Housing Loan Interest Tax Relief

这两个常常被讲成同一件事，其实完全不同。

先用一个 RM500,000 First Home 例子

假设：

• 房价：RM500,000
• Malaysian citizen
• 第一次购买 residential home
• SPA 在符合 exemption 的 2026–2027 period 内签署
• Housing loan：假设 90% financing = RM450,000

这是一个方便理解的 example，不代表每个人的 loan structure 都一样。

Benefit 1：100% Stamp Duty Exemption

Budget 2026 的 official tax measure 延长了 first-home stamp duty exemption。

对于 Malaysian citizen 第一次购买价格 RM500,000 或以下的 residential property：

Instrument of Transfer + Loan Agreement 都可享 100% stamp duty exemption

适用于 SPA 在：

1 January 2026 – 31 December 2027

执行的 qualifying purchase。

RM500k 房子的 Transfer Stamp Duty 原本多少？

Malaysia residential property transfer stamp-duty rate：

• First RM100,000：1%
• RM100,001–RM500,000：2%

所以 RM500,000：

First RM100,000

RM100,000 × 1% = RM1,000

Next RM400,000

RM400,000 × 2% = RM8,000

Total Transfer Stamp Duty

RM9,000

如果符合 first-home 100% exemption：

这一部分理论上省 RM9,000。

Loan Agreement Stamp Duty 又是多少？

Housing loan agreement 的 stamp duty 通常按：

0.5% × loan amount

如果这个 RM500k 房子用 90% financing：

Loan amount = RM450,000

RM450,000 × 0.5% = RM2,250

符合 first-home exemption 的情况下，这部分也获得 100% exemption。

这个 RM500k Example，总 Stamp Duty 大约省多少？

在我们假设 90% loan 的情况下：

项目	原本 Stamp Duty	Exemption 后
Property Transfer	RM9,000	RM0
RM450k Loan Agreement	RM2,250	RM0
Total	RM11,250	RM0

所以这个 specific example 下，stamp duty saving 大约：

RM11,250

但这个数字不是所有 RM500k buyer 都一样，因为 loan agreement stamp duty 会跟实际 loan amount 变化。

例如你不是借 90%，数字就会不同。

但 Stamp Duty Exemption 不代表买房“没有 upfront cost”

这是第一次买房最容易误会的地方。

被 exemption 掉的是 qualifying stamp duty。

不代表以下全部免费：

• lawyer / solicitor professional fee；
• loan legal work；
• valuation fee；
• insurance / takaful；
• disbursement；
• developer / strata related payment（视项目而定）；
• renovation；
• deposit；
• moving cost。

所以千万不要看到“100% Stamp Duty Exemption”就把预算只做到 down payment。

Benefit 2：Housing Loan Interest Tax Relief

这跟上面的 stamp duty 是另一回事。

HASiL 目前列出的 first residential property housing-loan interest tax relief：

如果 SPA 在：

1 January 2025 – 31 December 2027

签署，而且符合 qualifying conditions：

House price up to RM500,000

最高 relief：

RM7,000 per year

House price above RM500,000 up to RM750,000

最高：

RM5,000 per year

这篇集中讲 RM500k，所以我们的上限是 RM7,000。

这里最重要：RM7,000 不是政府直接给你 RM7,000

这点一定要分清楚。

Tax relief ≠ cash rebate。

它的作用是减少你的 chargeable / taxable income。

例如符合条件的人一年实际支付 qualifying housing-loan interest RM6,000：

那一年最多 claim 实际符合条件的 RM6,000，而不是自动拿 RM7,000 cash。

如果 qualifying interest RM10,000：

• relief 上限仍然是 RM7,000。

真正省下多少 income tax，要看你自己的 taxable income 和 marginal tax rate。

可以 Claim 几年？

HASiL Public Ruling 的例子说明，first-home housing-loan interest relief 可以从第一次实际支付 qualifying interest 的 Year of Assessment 开始，连续 3 个 YA claim。

例如：

• SPA 2027；
• 2028 才开始付 loan interest；

符合条件的话，可能从 YA 2028 开始计算连续三年。

不是永远每年都可以 claim RM7,000。

什么条件要特别确认？

HASiL 当前 guidance 的重点包括：

• first residential property；
• 买来作为自己的 place of residence；
• limited to one unit；
• SPA 必须在规定期间签署；
• house price 要在 qualifying band；
• claim 的是实际 qualifying housing loan interest。

签 SPA 前，尤其如果你过去已经有 property ownership、joint ownership 或特殊 property arrangement，最好先确认自己是否仍然符合“first residential property”的 tax definition。

Stamp Duty Exemption vs Tax Relief：不要再混了

项目	Stamp Duty Exemption	Housing Loan Interest Tax Relief
什么时候有作用	买房 transaction 时	报 income tax 时
RM500k first home	100% qualifying transfer + loan stamp duty exemption	Up to RM7,000 qualifying interest/year
是不是 cash payout	不是	不是
会不会直接减少 loan principal	不会	不会
关键期限	SPA 2026–2027	SPA 2025–2027 + qualifying interest rules

简单说：

Stamp duty exemption = 买房 transaction 少付一部分 tax。
Housing-loan interest relief = 报税时减少 taxable income。

那要怎么 Claim Housing Loan Interest Relief？

实际 filing 时，应在 individual income-tax relief section 申报符合条件的 first residential property housing loan interest。

你应该保留：

• SPA；
• loan agreement；
• bank annual loan / interest statement；
• proof of interest payment；
• 与 property ownership 相关的 supporting documents。

HASiL 也提醒 taxpayer 应保留 tax supporting records 一般长达 7 年，以备 review。

不要把整个月供全部当成 interest claim。

Housing-loan instalment 里面有：

• principal；
• interest。

这个 relief 针对的是符合条件的 interest paid。

第一次买房，不要只看月供

假设银行告诉你：

“Monthly instalment 负担得起。”

还没结束。

你还应该问自己：

• Down payment 后还剩多少 emergency fund？
• Lawyer / loan / valuation cost 有没有算？
• Renovation 有没有 budget？
• Maintenance fee / sinking fund 有没有？
• 每月水、电、internet、assessment / quit rent 等 recurring cost 有多少？
• 如果利率变化，monthly instalment 会不会变？
• 家里突然需要维修时有没有 cash buffer？

房子不是签 SPA 后只剩下 monthly loan。

RM500k First Home：最简单的结论

如果你符合 2026–2027 first-home stamp-duty exemption，而且用 RM450k loan：

Stamp duty example saving ≈ RM11,250

另外，如果符合 housing-loan interest tax relief：

每年最多 RM7,000 qualifying interest relief，最多连续 3 个 YA，视实际条件而定。

但这两项 benefit 都不代表你已经算完买房成本。

真正稳妥的做法是：

不要只看月供；签 SPA 前，把 stamp duty、legal、loan、装修和入住后的固定费用全部放进预算。