Malaysia 租房合同 Stamp Duty 2026：谁付、怎么算、Agent 收费贵在哪里？
房东还是租客付 Stamp Duty？2026 租约印花税最新费率、RM1,500至RM2,500月租计算案例、Agent 手续费与自己用 MyTax 盖印的方法。
来源: 来源：LHDN STSDS（2026）、Stamp Act 1949 Item 49/Third Schedule、LHDN 罚款说明
2026年10月22日核对。 马来西亚租房合同（Tenancy Agreement）的 Stamp Duty（印花税）通常是按每年租金 × 租期对应税率计算。根据《1949年印花税法令》第三附表的责任划分，租约主本一般由**租客（lessee）**负责印花税，房东可能承担其副本的税额；至于双方实际上怎样支付服务费，应该在签约前写清楚。Agent 代办费不是 LHDN 印花税。
很多人把租约交给房地产 Agent 一起处理，确实方便，但除了政府税额，可能还有私人手续或行政收费。你至少应该拿到官方印花税金额、代办服务费及其他收费分别是多少的明细。
2026 租房 Stamp Duty 的最新计算表
马来西亚的租赁／租约一般适用《印花税法令》第一附表 Item 49。按年租金（或平均年租金）每 RM250 或不足 RM250 为一个单位计算，税率依租期而变：
| 租期 | 每 RM250 年租金的印花税 |
|---|---|
| 不超过 1 年 | RM1 |
| 超过 1 年，不超过 3 年 | RM3 |
| 超过 3 年，不超过 5 年 | RM5 |
| 超过 5 年或不定期 | RM7 |
简化公式： 向上取整（年租金 ÷ RM250）× 租期税率。
注意：不要再从年租金扣掉 RM2,400 才计算。 这是旧版计算方式，2026 年的新租约不能照抄旧网络文章。若租期不足一年，LHDN 指引说明要先换算成 12 个月的年租金。若含特别对价、Premium、服务设施费或其他复杂条款，最终可能不止上述简单租金公式，仍须按正式申报结果计算。
参考：LHDN STSDS 官方说明、2026 租约税率与例子、LHDN Stamp Duty FAQ。
不同房租怎么算？给你四组实例
以下是假设普通住宅租约、没有额外 Premium 或特殊费用，仅算主本 Stamp Duty 的示例，不包含 Agent Fee 或迟交罚款。
| 月租 | 年租金额 | 租期 | 计算 | 主本印花税 |
|---|---|---|---|---|
| RM1,500 | RM18,000 | 1 年 | 72 × RM1 | RM72 |
| RM1,500 | RM18,000 | 2 年 | 72 × RM3 | RM216 |
| RM2,000 | RM24,000 | 1 年 | 96 × RM1 | RM96 |
| RM2,500 | RM30,000 | 2 年 | 120 × RM3 | RM360 |
一个最容易算错的地方： 两年租约不是把一年税额直接乘二。对一般租约，年租金先算出来，再使用对应的“超过一年至三年”费率。
短租也不能只用六个月租金作为年租： 例如每月 RM2,000、租六个月，先换算年租 RM24,000；以一年或以下税率估算为 RM96。具体以申报为准。
到底是房东还是租客付？
请区分三个问题：
- 法令默认责任： 《印花税法令》关于 Lease / Agreement for Lease 的第三附表规定，租约主本税额一般由承租人（lessee）负责；Counterpart（副本）一般对应出租人（lessor）。
- 谁负责实际提交： 可以是房东、租客，或双方授权的 Agent／代表代为办理；负责提交不等于税款或服务费都必须由此人承担。
- 合同收费安排： 签约前应直接检查合同中关于 stamping、administration、legal fee 的条款，并索取分项报价。若条款有争议，别只靠口头承诺。
法律依据可查：LHDN《Stamp Act 1949》法规资料（第三附表，第33条；具体法律适用须看最新修订和文件性质）。
Agent 帮忙弄，收费多少才合理？
政府印花税有法定计算方式，Agent 的服务费却没有一项适用于所有租约的全国统一“LHDN 官方代办价”。
假设一份一年期、RM1,500 月租的普通租约，政府主本税额计算为 RM72。若某 Agent 报你总额 RM200，你应该问：
- RM72 是否就是缴给 LHDN 的印花税？
- 剩下 RM128 是拟稿费、行政费、代办费，还是包含印花副本？这是用来说明怎样拆账的假设，不是市场公定价。
- 是否包含额外副本、律师服务或其他收费？
- 谁会拿到盖印后的合同和付款凭证？
最实用的一句话： 请 Agent 把 Stamp Duty、Stamping Service Fee、Agreement Preparation Fee、Other Charges 分开列出。让双方看到明细，比争论一个总价更有帮助。
自己办可以吗？2026 从 MyTax 走 STSDS
可以。LHDN 从 2026年1月1日开始分阶段使用 Sistem Taksir Sendiri Duti Setem（STSDS），第一阶段包含租赁／租约（Sewa / Pajakan）。基本流程：
- 准备已签署的租赁协议，以及需要的租金、双方身份与协议资料；
- 纳税人或授权代表需要 Tax Identification Number（TIN）；
- 登录官方 MyTax 进入对应 e-Duti Setem／STSDS 服务；
- 上传协议并按要求填写资料、核对税额，自行申报；
- 在规定时间内付款，保存盖印电子文件与付款证明；LHDN 要求相关记录保存 7 年。
个人若不熟悉，也可以委托获授权代表处理，但应确认付款凭证和合同在谁手上。
最迟几时 Stamp？过期会不会罚款？
一般情况下，在马来西亚签署的文件，应在签署后30天内办理；在国外签署则通常为文件送达马来西亚后30天内。
LHDN 公布的逾期罚款标准（2025年1月1日起实施）：
- 超过期限后 3个月内办理：RM50 或少缴税额的10%，以较高者为准；
- 超过期限 3个月以上：RM100 或少缴税额的20%，以较高者为准。
即使本来的印花税只有 RM72，迟交也可能多付 RM50 以上，不值得拖延。
参考：LHDN 官方迟交罚款说明。
常见问题 FAQ
1. 有 Agent 就一定要付他订的手续费？
不是同一回事。LHDN 依法收 Stamp Duty；Agent 的额外收费属于私人服务报价，具体依合同和所包含工作而定。要求分项列明。
2. 两年租约，是不是 Stamp Duty × 2？
不能这样计算。先换算年租，再用“超过1年至3年”的税率（每 RM250 为 RM3）。
3. 房租只有 RM200 一个月，可以完全免印花税？
不要照搬旧 RM2,400 免税公式。应依现行规则和可能适用的最低税额、豁免及正式评估结果处理。
4. 自己 Stamp 后 Agent 还可以另收什么？
可能有拟稿、审核、行政或跑腿服务收费，但不是统一法定价。是否需要支付取决于已同意的具体服务及安排。
5. 合同没 Stamp 就完全无效吗？
不能一概说“完全无效”。未妥善盖印会涉及法律举证及补税罚款等问题，应尽快处理；遇到诉讼或有争议条款，应咨询专业法律人士。
JomGuide 给房东和租客的提醒
如果预算有限，先搞清楚官方印花税多少钱，再决定是否值得付 Agent 代办费。房东和租客都应该拥有清晰的费用明细、合同副本及付款凭证。
资料核对日期：2026年10月22日。 以 LHDN 官方 STSDS 页面 与正式评估为准；本文为一般资讯，不代替具体法律或税务意见。
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